?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

После того, как я написал о продаже Вологодского городского рынка

Вологодский городской рынок (11)

вышел сюжет на нашем городском телевидении.



Возникло такое чувство, что все узнали о продаже рынка из моего поста. Что, кстати, заметно по комментариям людей в ролике.
Но, мы не об этом. Мы решили немного шире взглянуть на проблему городского рынка и его доходности. Ведь не смотря на то, что Администрация отказывается от комментариев, хотя кулуарно говорят о двух вещах:
Первое - о его низкой ликвидности и малой доходности.
Второе - о том, что мэр города давно обещал его одному из вологодских предпринимателей.

Если второй вопрос пока остается на уровне слухов, и причастность одного водочного "короля" пока не доказуема. То первый мы вполне можем попробовать оценить.

Итак, давайте начнем с выяснения вопроса прибыльности рынка. Вот цифры заявленные официально.

Финансовый результат Вологодского городского рынка

Как следует из них, валовая выручка составила за полгода без малого 31 миллион рублей, правда с учетом неких 26 миллионов рублей коммерческих расходов эта прибыль превратилась в убыток. В чем заключается смысл этих коммерческих расходов мы еще попытаемся разобраться. Несмотря на это получена дополнительная прибыль в виде 9,5 миллионов рублей и несмотря на уплату налогов, осталась чистая прибыль 4,3 миллиона рублей.
Не очень много за полгода использования 6,5 тысяч квадратных метров помещений и 1,2 Га земельных участков.
Не будем обвинять руководство рынка в наличии "левых" касс и наличии "левых" оборотов. Давайте просто оценим возможности рынка по среднерыночной цене.
Для оценки мы берем газету "Городок" и оцениваем квадрат улиц Батюшкова-Проспект Победы-Мира-Благовещенская, внутри которого и расположен рынок. Аренда помещений в "золотом" центре Вологды стоит от 1000 до 3000 рублей за квадратный метр в месяц. Можно сказать, что в среднем это 1500 рублей за кв.м.. Но, мы все-таки посчитаем по минимуму и получаем, что площади рынка могут приносить доход около 6,5 миллионов рублей в месяц.

Вологодский городской рынок (17)
Вологодский городской рынок (16)
Вологодский городской рынок (18)
Вологодский городской рынок (21)
Вологодский городской рынок (20)
Вологодский городской рынок (9)

Это практически без учета второго этажа, так как на нем, несмотря на наличие более сотни павильонов, всего 146 кв.м. принадлежащих нам с вами.

Вологодский городской рынок (15)

И это, кстати, отдельный вопрос к качеству управления муниципальной собственностью.

Идем далее, на улице существует еще более двухсот торговых мест.

Вологодский городской рынок (13)
Вологодский городской рынок (1)

Вологодский городской рынок (3)
Вологодский городской рынок (4)
Вологодский городской рынок (6)
Вологодский городской рынок (7)

Не считая нескольких десятков торговцев шапками.

Вологодский городской рынок (14)

А также несколько десятков павильонов и ларьков, от овощей до надгробных памятников

Вологодский городской рынок (19)

По нашей информации стоимость аренды составляет от 10 до 20 тысяч рублей за торговое место в месяц.
А валовая выручка по средним оценкам составляет 4,5 миллиона рублей в месяц.
В целом мы получаем оценку дохода от сдачи в аренду около 11 миллионов рублей в месяц. Мы понимаем, что 11 миллионов это валовая выручка и есть еще коммунальные расходы, хозяйственные расходы, заработная плата персонала, налоги и т.д. По обычной практике эти расходы не превышают 20-25% валовой выручки от суммы аренды в центральной части города. Подводя промежуточный итог можно сказать, что рынок может приносить не менее 8 миллионов рублей прибыли в месяц или около 100 миллионов в год.

Готовы поспорить о наших оценках и будем рады если предприниматели работающие на рынке покажут нам официальные расходы, которые они несут. И раскроют нам реальные, если они отличаются от формально звучащих в отчетах. Естественно, что мы готовы работать на условиях полной анонимности. Пишите нам на почту - vologdavybory@gmail.com или звоните +7921-238-5100

Ах да, еще, небольшой пример оценки, для желающих поспорить, готов привести сразу же

Стоимость аренды павильона на Вологодском городском рынке

Теперь перейдем к оценке недвижимого имущества. Баланс у Вологодского городского рынка следующий.

Недвижимость Вологодского городского рынка

Давайте посмотрим, сколько стоит недвижимость в центре города. Прибегнем к помощи сайта купи.ру
Для начала мы находим ближайший центр города по улице Мира и обнаруживаем цену в 83.000 и 57.000 рублей за кв.м.

Стоимость недвижимости в центре города

Теперь посмотрим на Проспект Победы и увидим цену в 76.000 рублей за кв.м.

Стоимость недвижимости в центре города Проспект Победы

Ну и давайте посмотрим на цену квадратных метров на самом Вологодском городском рынке

Стоимость недвижимости в центре города Вологодский городской рынок

Не правда ли, замечатальная цена в 100.000 (сто тысяч) рублей за квадратный метр.

Попробуем прикинуть сколько стоит 6,5 тысяч квадратных метров? Мне одному кажется, что они стоят от 350 до 650 миллионов рублей?

При этом, у нас ведь еще есть земельный участок. В собственности и пользовании у ООО "Вологодский городской рынок" находится 13842 кв.м. или 138 соток.

Мы нашли одну продажу в центре Вологды, стоимостью 1 миллион рублей за сотку.

Стоимость земли в центре города Проспект Победы

Это конечно не "золотой" центр, но все же позволяет нам дать минимальную оценку стоимости земли в 138 миллионов рублей.
В целом же, весь объект можно оценить в 500-800 миллионов рублей. То есть, объявленная цена в 250 миллионов явно занижена. Также, как занижены, по нашим оценкам, доходы от рынка.


В конце, хотелось бы поставить еще одно видео. Специально для Администрации города Вологды. В качестве простого урока для перенятия опыта успешного пополнения бюджета.



Ведь продают они явно не худший из активов

Вологодский городской рынок лучший в стране

promo domozhiroff november 20, 2013 12:00 50
Buy for 200 tokens
«Любить Родину – это не берёзки целовать, а помогать, поддерживать самых честных, самых преданных людей, когда им бывает трудно. Они – Родина» . Обычно я эти слова и видео ставлю в конце поста, но тут решил сделать это вначале. Поэтому все просто, если для вас эти…

Comments

( 6 comments — Leave a comment )
(Anonymous)
Oct. 10th, 2014 06:15 am (UTC)
После прокурорской отписки о том, что памятник деревянной архитектуры снесли неустановленные лица, которых ну ни как не получилось найти. А конкурс на разборку уже снесённого здания на офигенную сумму в 1,7 млн рублей проведён кристально чисто и претензий ни к кому не может быть. Так вот после таких отписок продажа рынка пройдёт на УРА!
domozhiroff
Oct. 11th, 2014 07:13 pm (UTC)
Да уж, не раз говорил, что наши правохоронительные органы импотентны
Антон Новоселов
Oct. 13th, 2014 06:50 pm (UTC)
Евгений, во-первых по помещениям.
В пример вы приводите Мира, 42, указывая почему-то 83 000 за квадратный метр. Позвоните по этому объявлению и убедитесь, что цена - 45 000 за квадратный метр, как, собственно, в самом объявлении и обозначено. Помещение продается как минимум два года.
Здание «старого рынка» по 57 000 за квадратный метр продается те же два года. Желающих что-то не видать. При том, что все площади сданы и здание относительно новое.
Торговые точки на территории городского рынка по 100 тысяч рублей за квадрат могут продавать вечность.
6500 квадратный метров цифра конечно замечательная, но:
1. Зачем вы сюда приписываете подвал? Если бы здание продавалось без него потенциальный новый собственник был бы только рад, так как доходов от него ноль, а платить налоги и нести эксплуатационные расходы придется. Если бы вы, покупая квартиру, приобретали вместе с ней часть подвала вы бы считали его частью площади квартиры?
Фактически реальная рыночная стоимость 3005 квадратных метров подвала равна нулю.
2. Помещения первого этажа – 3109 квадратных метров. Тут я возвращаюсь к примеру с квартирой. Покупая ее вы приобретаете часть коридоров, лестничных площадок и т.п.? Даже судя по вашим снимкам ясно, что, как минимум, 30% площади - это как раз проходы и т.п.
Далее земельные участки. Из приведенных вами примеров отдельно стоящее здание только одно – «старый рынок». Вы видите там в объявлении текст 57 000 за квадратный метр ПЛЮС земельный участок 8,5 соток за 8 500 000 рублей? Нет? Я тоже. Странно. Может потому что земля не оценивается отдельно, когда на ней уже что-то стоит? Кроме того вы приводите в пример земельный участок находящийся в собственности, а под зданием рынка арендованная земля.
Площадь участка, находящегося не под зданием рынка, – 7780 квадратных метров. И если вы посмотрите на карту то согласитесь, что справедливо можно процентов 20 от этого отрезать (а то и больше), т.к. даже если снести все ларьки на этой территории то построить в некоторых частях ни чего не возможно в принципе из-за формы участка (какие-то прямоугольники 5х20 метров, например).
Поэтому давайте прикинем реально. Если опираться на стоимость непродающегося «старого рынка» в 57 000 за квадратный метр вместе с коридорами и т.п. 3255,6 квадратных метров – помещения первого и второго этажей. Общая сумма получается 185 569 200.
Земельный участок (даже если оценивать целиком) 7780 квадратных метров по 1 млн рублей за сотку – 77 800 000.
Итого 263 369 200
Стартовая цена – 250 млн. Вполне равнозначно с учетом того, что участок реально не стоит 1 млн за сотку, с самим зданием рынка ни чего не сделаешь пока не договоришься с мечтающими получить по 100 000 за квадратный метр собственниками второго этажа, а цена в 57 000 за квадратный метр явно ни кого не интересует, судя по продолжительности продажи «старого рынка».
domozhiroff
Oct. 15th, 2014 01:19 pm (UTC)
1. Потому что половина подвала это торговые павильоны, точно также задающиеся в аренду. А вторая половина это места под хранение. И за это хранение, вы не поверите, берут деньги.
2. Помещения первого этажа имею проходы, и том числе по этой причине я считал цену аренды по 1000 за квадрат, а не по 2000.
3. Именно на земельном участке находятся три сотни торговых мест. По сути больше, чем на самом рынке. Да и строить, если будут рынок сносить, будут на большем пятне застройки.
4. Цена квадратного метра на Старом рынке это не совсем тот показатель. Мною приведен как пример. Разница в пешеходных потоках там и там отличается на порядок. Следовательно отличается и цена.

В целом же, могу закончить снова мультиком. Там очень хорошо показано, как можно продавать. Можно искать все для снижения цены, а можно для увеличения )))
Не забывайте, что продают лучший рынок в России!
Антон Новоселов
Oct. 16th, 2014 08:45 am (UTC)
Евгений, когда я последний раз был на рынке подвал не эксплуатировался. Не буду спорить, думаю вы не из головы это взяли. В любом случае красная цена за подвал - 10-20 тысяч за квадрат. Я вам могу насобирать кучу примеров, когда люди продают подвалы годами и ни чего не могут с этим сделать. И я уверен на 100% что павильонами и местами под хранение там занята на вся площадь. Коммуникации-то где в таком случае?
Про аренду я вообще ни чего не говорил. Здесь нужно оперировать реальными цифрами, выяснять о продавцов. К тому же речь не о рентабельности.
Естественно посещаемость у "старого рынка" ниже. Но они не могут его продать за 57 000. Как не могут этого сделать по 100 000 за квадрат и фантазеры со второго этажа центрального рынка. Соответственно ценник нужно снижать.
Строить, если снесут, будут конечно на большем пятне застройки. По этому я и посчитал участок не под рынком. По 1 млн рублей за сотку. Все честно, по-моему. Форму участка посмотрели?
А про лучший рынок в России так это же просто анекдот. Какой-то союз оценивал 35 рынков в стране и признал вологодский лучшим. 35 рынков!!! Хорошо, что хоть не 3. С тем же успехом я могу завтра учредить конкурс и признать его самым худшим в мире.
Антон Новоселов
Oct. 16th, 2014 08:02 pm (UTC)
Аукцион, кстати, отменили.
Обычно у шулепова это связано с тем, что заявился кто-то не нужный. Значит кому-то он реально интересен. Даже странно, если честно.
( 6 comments — Leave a comment )

Latest Month

October 2018
S M T W T F S
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031   

Tags

Powered by LiveJournal.com
Designed by Taylor Savvy